Avere un immobile in Italia intestato ad una società estera non significa avere per la società stessa una stabile organizzazione come da esaurientemente come da Risoluzione n. 460196/1989 dell’Amministrazione finanziaria, che recita testualmente:

“La struttura immobiliare (la proprietà di un immobile) non sembra, quindi, concretizzare una stabile organizzazione, trattandosi di un bene patrimoniale non avente distinzione organizzativa e contabile dalla casa madre”

Questo quindi non si riferisce solamente ad un piccolo appartamento ma può essere anche riferito a un grande palazzo. Non ci sono comunque cambiamenti anche nel caso in cui il semplice immobile sia affittato, infatti la risoluzione spiega che:

“resterebbe comunque da verificare che il soggetto estero effettivamente impianterà in Italia un’attività da definirsi imprenditoriale e non meramente di semplice affitto di locali“

E

“la effettiva istituzione di una autonoma e funzionale struttura nazionale…sia sul piano gestionale che sul piano contabile e deve costituire…un’entità economica operativa dotata di autonomia di gestione“

Risoluzione n. 460196/1989

Quindi si può affermare che quando la locazione riguardi, data l’ampiezza dell’immobile ed i canoni percepiti, una attività marginale per l’azienda, essa non cambi la situazione di non esistenza di una stabile organizzazione.

Tassazione in Italia

Una volta messo in chiaro che il possesso dell’ immobile e la locazione dello stesso non sono quindi è imputabile ad una stabile organizzazione in Italia si deve a questo capire quello che sarà il reddito da tassare e, in base all’articolo 151, comma 3, del DPR. n 917/1986, si devono seguire le regole per le persone fisiche.

A questo punto per poter poi registrare il contratto di affitta bisognerà dare all’ immobile stesso un codice fiscale italiano. Venendo a questo trattato come reddito di persone fisiche non ci sarà l’obbligo di emissione di una fattura né di pagare l’iva.

Il reddito verrà poi passato come un reddito fondiario percepito in capo ad una persona fisica con tutte le varie opzioni di tassazione che ci sono sempre ricomprendendo anche la cedolare secca.

Le opzioni quindi sono:

La tassazione del 95% del reddito derivante dai canoni di affitto;

La scelta per la tassazione a cedolare secca dei canoni di affitto.

Non si può purtroppo usale la cedolare secca con una tassazione forfettaria del 21 percento esonerando il contribuente sia dalla tassa di registro sia dal bollo, dall’ Irpef e dalle addizionali, in base alla circolare del 7 aprile 2011 del Direttore dell’Agenzia delle Entrate.

Questi redditi andranno comunque dichiararti tramite il modello unico nel quadro Rw e la normativa dice:

“L’obbligo di comunicazione del modulo RW sussiste non soltanto nel caso di possesso diretto delle attività da parte del contribuente, ma anche nel caso in cui le predette attività siano possedute dal contribuente per il caso di interposta persona“.

Apporto di immobili in società estere:

la nota IV) della Tariffa 1, art. 4 del DPR n. 131/86 stabilisce che gli atti di costituzione e di aumento del capitale o patrimonio, sono soggetti all’imposta nella misura fissa di € 200,00 se la società destinataria del conferimento ha la sede legale o amministrativa in un altro Stato della UE.

La Circolare n. 2/2014, al punto 3, sul punto, prevede che:

“Resta confermata la previsione della nota IV dell’art. 4 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUIR, in base alla quale l’imposta di registro si applica in misura fissa (di € 200,00) per gli atti di conferimento di beni immobili a favore di società con sede legale o amministrativa in un altro Stato membro dell’UE. Tale interpretazione appare coerente con i principi affermati con la Direttiva comunitaria del 12 febbraio 2008, n. 7, in base alla quale i conferimenti sono tassabili esclusivamente nello Stato membro nel cui territorio si trova la sede della direzione effettiva della società di capitali al momento dell’operazione”.

Inoltre,

“In relazione a tali atti, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute, in linea generale, nella misura ordinaria proporzionale del 2% e dell’1% prevista rispettivamente dagli articoli 1 della Tariffa allegata al TUR e 10 del medesimo TUR (Circolare n. 18/E del 29 maggio 2013, par. 6.29)”